Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

SCHWACHHAUSEN Magazin | November-Dezember 2014

SCHWACHHAUSEN Magazin | November - Dezember 2014 29 TEXT | JENS LÜTJEN I M M O B I L I E N R E P O R T B R E M E N Gemessen an früheren Erwerbsvorgängen kann attestiert werden, dass die heutige Nachfrage selbstverständlich im Zeichen der Zins- entwicklungen steht und die enorm attraktive Zinssituation die Nachfrage beflügelt, gleichermaßen aber Immobilien unter viel stärkerer wirtschaftlicher Betrachtung erworben und genutzt wer- den. Zu den Megatrends im Einzelnen: Reurbanisierungswelle: Seit zehn Jahren werden insbesondere die ursprünglichen Entrepreneure, die sich Dachgeschosse in Bremen Am Wall, im Schnoor oder an anderer Stelle ausbauten, „eingeholt“ von der Masse derer, die nach Urbanität blicken, kurze Wege suchen, die Kneipe, das Restaurant um die Ecke, „das Leben“ vor der Tür. Die Nachfrage trifft gleichermaßen auf kleinere Eigentumswohnungen, größere, luxuriösere Objekte, Altbremerhäuser und insbesondere hochmoderne, energieeffiziente und barrierefreie Neu- bauwohnungen. Letztere im gesicherten, dynamischen Mietmarkt zu Mieten häufig zwischen 9 und 12 Euro kalt/m² bzw. aus Eigentümer- sicht zu vermieten – bei geringstem Mietausfallwagnis. Der demografische Wandel und die steigende Lebenserwartung ergänzen diese Entwicklungen in nicht unerheblicher Weise, suchen insbesondere Alleinstehende und Paare auch in der zweiten Lebenshälfte die Vorteile einer zentralen Lage. Es wäre in diesem Zusammenhang aber eine gänz- liche Fehleinschätzung, die Vorteile zentralen, innerstädtischen Wohnens nicht auch auf jüngere Zielgruppen deutlich abzustellen. Die „Rolle der Frau“ darf in diesem Zusammenhang gar nicht hoch genug eingestuft werden. Insbesondere durch die seit vielen Jahren verstärkte Berufstätigkeit und Karrierechancen von Frauen ergeben sich auch hier Wünsche nach einer optimaleren Verbindung von Familie und Beruf – bei optimaler, infrastruktureller Versorgung der Kinder. Alle o. g. Faktoren haben auch 2014 besonders die Wertentwicklung und Nachfrage in Schwachhausen nicht unmaßgeblich determiniert und Verkehrswerte plausibel werden lassen, die insbesondere bei Altsubstanz oftmals höher waren als der (technische) Sachwert. Wertewandel: Schwachhausen „bündelt“ eine Vielzahl unterschiedlicher Lebensent- würfe, sei es für Alleinstehende, Paare oder Familien, sei es optional auch für Wohngruppen oder Wünsche nach einem Mehrgenerationen-Modell. Ebenso bietet Schwachhausen eine Vielzahl unterschiedlicher Architek- turfacetten in der ungemein beliebten Form von Bausubstanz aus der Jahr- hundertwende bzw. des Wohnens im Altbremerhaus, ferner bauhausorientierten Typologien. Gleichermaßen haben auch diverse Ob- jekte aus den Baujahren der 1950er bis 1980er Jahre ihre gesicherte Nach- frage. Sehr gute Beispiele sind hier die hohe Akzeptanz der Nachfrage im Umfeld der H.-H.-Meyer-Allee, wo Quadratmeterpreise für Wohnungen noch zwischen 1.500 bis 2.000 Euro kalt/m² für eigenzunutzende Woh- nungen häufig zu finden sind. Alternativ werden hier mitunter noch Miet- werte zwischen 6,50 bis 7,50 Euro kalt/m² möglich – im Verhältnis zu Neubaumieten in Schwachhausen, die allein aus Grundstückskosten bzw. erheblich gestiegenen Baukosten regelmäßig ca. 40 bis 60 % oberhalb die- ses Niveaus liegen. Technischer Fortschritt: Die vorgenannten Entwicklungen führen am Immobilienmarkt zwangs- läufig dazu, ein höheres Maß an barrierefreien Objekten anzubieten bzw. Revitalisierungen zukünftig in der Weise vorzunehmen, dass neben der Barrierefreiheit bei Neubauten, insbesondere auch im Bestand energetisch und strukturell saniert wird. Eine große Herausforderung und Aufgabe – auch in und für Schwachhausen. Letzteres kombiniert mit einer seit Jah- ren währenden Architekturdiskussion zu neuen Typologien, unter Wah- rung des Orts- und Stadtbildes. Wo ist die Integration von modernen Bautypologien zielführend bzw. auch für die Stadterneuerung unerläss- lich, wo kann aber auch – unter Bezugnahme auf ein diesbezüglich vor- handenes Stadtteilbild – partiell ein Neubau in Gründerzeitarchitektur ak- zeptiert werden und entstehen? Auch hier bildet Schwachhausen beide „Pole“ ab, es gibt eine große Anzahl von Kunden und Nachfragern, die sich durchaus Neubauten in Gründerzeitarchitektur wünscht und nach- fragt. Gleichermaßen zeugen diverse Neubauvorhaben in Schwachhau- sen, sei es bei Einfamilienhäusern oder insbesondere auch bei Baulücken von modernen, aktuellen Architektursprachen und Typologien. Aus Sicht des Autors muss dieses kein Widerspruch sein. Ebenso schrieb unlängst auch Hamburgs Senatsbaudirektor, Professor Jörn Walter, einen entspre- chenden Artikel im Hamburger Abendblatt. Hiernach sollte insbesondere bei größeren Entwicklungen sicherlich eine klare, neue „Sprache“ gefun- den werden. Demzufolge aber auch in Stadtteilen, wo eine Gründerzeit- architektur vertraut und stadtteilimmanent ist, partiell hier im hochwertigen Neubau diese Formsprache sehr akzeptiert werden kann und darf. Wie geht es weiter?! Das Unternehmen Robert C. Spies sieht für 2015 in Schwachhausen eine weiterhin gute und stabile Nachfrage. Die dynamische Mietentwicklung wird in der Tendenz in eine „seitwärtsbewegte“ Entwicklung gehen, das heißt, die Mietpreissteigerungen werden vermutlich deutlich geringer aus- fallen bzw. sich auf dem jetzt erreichten Niveau konsolidieren. Damit ein- her geht eine durchaus größere, relevante Wettbewerbssituation zu noch städtischeren Strukturen und Entwicklungen – beispielsweise in der Über- seestadt, im Bereich Stadtwerder als auch im unmittelbaren Citybereich. Es ist bekannt, der Bebauungsplan in der Altstadt wird für Wohnen wei- ter geöffnet werden, Umnutzungsszenarien für ehemalige Bürohäuser zu- gunsten von wohnwirtschaftlichen Nutzungen entstehen, auch hier werden erste Pilotprojekte in 2015/2016 erwartet. In Teilen wird es Schwachhausen vielleicht auch „recht“ sein, etwas aus dem starken Fokus wieder zu rücken, sich seinerseits etwas zu konsoli- dieren – unter Berücksichtigung eines ungemein hohen Nachfragedrucks in den letzten fünf Jahren. Es bleibt spannend, die nächsten Jahre der Stadtentwicklung mit zu be- gleiten, zu beraten und zu unterstützen. Dipl.-Kfm. Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter Robert C. Spies KG Tel. (0421) 173 93-0 · www.robertcspies.de SCHWACHHAUSEN Magazin | November - Dezember 201429 Tel. (0421) 17393-0 · www.robertcspies.de

Seitenübersicht