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SCHWACHHAUSEN Magazin | März-April 2014

SCHWACHHAUSEN Magazin | März - April 2014 29 TEXT | JENS LÜTJEN I M M O B I L I E N R E P O R T B R E M E N Dipl.-Kfm. Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter Robert C. Spies KG Tel. (0421) 173 93-0 · www.robertcspies.de Unterlegt wird diese Haltung durch die über- durchschnittliche Wirtschaftlichkeit von Im- mobilien in Schwachhausen – nicht zuletzt vor dem Hintergrund der sehr guten, weit über- durchschnittlichen Wertzuwächse in den ver- gangenen Jahren und Jahrzehnten. Damit verbunden bietet Schwachhausen eine nach wie vor weit überdurchschnittliche „Fun- gibilität“ in Bezug auf eine hohe Wahrschein- lichkeit einer schnellen Wiederveräußerung im Bedarfsfall. Seit Jahren wird die Immobilie weitaus stärker unter wirtschaftlichen Ge- sichtspunkten gesehen, selbst eigengenutzte Immobilien, so dass auch diese vorgenannten Aspekte und Rahmenbedingun- gen sehr stark Immobilieninves- titionen in Schwachhausen stützen und stärken. Alles gut also?! Grundsätzlich kann dieses si- cherlich mit einem „belastba- ren Ja“ kommentiert werden, dennoch ergeben sich nach Meinung des Autors folgende, nicht unrelevante Rahmenbe- dingungen für eine Immobi- lieninvestition als auch zu- nehmend gewisse Wettbe- werbskonstellationen - objekt- und standortseitig - in folgen- der Weise: 1. Megatrend Urbanisierung Auch Bremen erlebt seit Jahren eine sich stetig verstärkende Tendenz zu zentralem Wohnen. Galt früher das Stadthaus in Bremen-Horn schon als äußerst zentral, so werden heute zu- nehmend unmittelbarere Citylagen neu identi- fiziert, geprüft und in Teilen bereits realisiert. Beispiele von Umwidmungen am „Wall“ bzw. Planungen im Abbentorswall Quartier, im Um- feld der Langenstraße / der Schlachte doku- mentieren dieses eindrücklich. Hamburg, Frankfurt, Berlin und München sind hier in Tei- len bereits einen Schritt weiter – diverse Abriss- und Umnutzungskonzepte dokumentieren auf- fallend, wie innerstädtisches, hoch energeti- sches Wohnen neu interpretiert wird. Letzteres auch in Verbindung mit in Teilen hochmoder- nen Fassaden- und Objektstrukturen - an klas- sischen, traditionellen Standorten - teilweise auch mit einer dem Umfeld angepassten Struk- turierung und Stilelementen, die sich an der Formensprache der Jahrhundertwende orien- tieren. Der Megatrend „Urbanisierung“ führt zwangsläufig auch zu durchmischteren Quar- tieren, vielfältigeren, lebhafteren Strukturen in den Quartieren und Stadtteilen. Letzteres auch in Verbindung mit der demografischen Ent- wicklung. 2. Megatrend Nachhaltigkeit Immobilien werden zunehmend als Wirt- schaftsgut und unter hoch energetischer, nach- haltiger Sicht bewertet, modernisiert und erworben. Nebenkostendiskussionen, Energie- ausweise sowie sensible Abstimmungen, auch bei denkmalgeschützten Objekten, dokumen- tieren diesen Aspekt auffallend. Immobilien, die sich hier diesem Aspekt „verweigern“, verlie- ren nach 30 bis 40 Jahren Standzeit in Teilen nicht unerheblich an Wert bzw. Veräußerungs- sicherheit. Die Ansprüche, sowohl an gewerb- lich genutzte Objekte wie wohnwirtschaftliche Immobilien sind hier deutlich gestiegen. Aus- nahmen bilden hier in Teilen unter anderem das „Altbremer Haus“ sowie Villenstrukturen aus der Jahrhundertwende, welche man markt- seitig deutlich sensibler, toleranter bewertet – aufgrund vieler insbesondere architektonisch einmaliger Facetten – hinsichtlich Stilsicherheit, plausibler Wohnungsgrundrisse, besonderer La- gequalitäten usw.. 3. Demografischer Wandel Ein längeres Leben, der Wunsch, in der zweiten Lebenshälfte urbaner und aktiver die Angebote und Einrichtungen einer Stadt erleben zu kön- nen, bedingen neue Anforderungen an den Markt sowie an die Objekte. Die praktisch nicht mehr zu findende Maisonette Wohnung – über zwei Ebenen - dokumentiert diesen Aspekt u.a. bei praktisch allen Neubauvorhaben. Eine Fahr- stuhlanbindung über alle Ebenen, eine gebo- tene Ebenerdigkeit bzw. Barrierefreiheit in Verbindung mit hoher energetischer Qualität, prägen den Markt und heutige Neubauvorha- ben insbesondere. Höhere Deckenstrukturen ebenso. Die Immobilie bietet im Idealfall eine hohe Drittverwendungsfähigkeit und Flexibili- tät über ihren Lebenszyklus – auch hierüber de- finieren sich Verkehrswerte und sichere Wiederveräußerlichkeiten maßgeblich. Fazit Losgelöst der hohen Immobiliennachfrage diffe- renzieren sich die Märkte insoweit auch am Standort Bremen ganz enorm. Schwachhausen bleibt vermutlich auch auf Jahre ein „sicherer Hafen“ – immobilienwirtschaftlich, dennoch bedürfen Modernisierungen in Art und Umfang, Umnutzungsobjekte, die Projektierung und Bebauung von Baulücken, einer höchsten Sensibilität, um eine gleichermaßen projektbe- zogene Wirtschaftlichkeit mit angemessener stadtteilbezogener Erneuerung zu realisieren. Architekturdiskussionen prägen seit ei- niger Zeit unsere Stadt. Ob traditionell, bauhausorientiert, postmodern usw. – hier wird auch zukünftig eine Diskussi- onskultur entwickelt werden müssen. Letzteres auch, als dass eine ideale Ver- knüpfung aus Umfeld, Zielgruppe und sensibler Architektursprache häufig eine über Jahrzehnte gute Vermietbarkeit in Verbindung mit einer überdurchschnitt- lichen Wertstabilität bzw. einem Wert- steigerungspotenzial sichert. Schwachhausen bekommt dennoch „Wettbewerb“! Die östliche Vorstadt, das Viertel, die Neustadt, Findorff, die City unmittelbar, als auch Stadtentwicklungsprojekte, wie Stadtwerder, die Überseestadt und zu- künftig das neue „Hulsbergviertel“ wer- den Treiber und Motivator für eine langfristige und qualitätsvolle Entwick- lung auch in Schwachhausen sein, da sich die Zielgruppen in Teilen überschneiden und Such- kriterien zwischen den zentralen Standorten zu- nehmend korrelieren. Neubau-Palais vis-á-vis vom Park Hotel, Hollerallee

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